• Vorzugsmietzins für Verwandte

Vorzugsmietzins für Verwandte

14.02.2019 MICHAEL EICHHOLZER dipl. Steuerexperte, MAS MWST, NRS Treuhand AG

Vielfach kommt es in der Praxis vor, dass Wohneigentümer ihren Kindern, Verwandten oder nahestehenden Personen eine Wohnung oder ein Haus vermieten. Dabei steht immer wieder die Frage der Mietzinshöhe im Vordergrund.

Wird eine Liegenschaft unter dem Marktwert überlassen, spricht man von einem sogenannten Vorzugsmietzins für Verwandte. Mit dem Vorzugsmietzins wird dem Mieter günstigeres Wohnen ermöglicht, im Idealfall unter gleichzeitiger Steuerersparnis beim Vermieter.

Steuerfolgen

Je nach Konstellation kann der Vorzugsmietzins aber zu unangenehmen Steuerfolgen führen. Dabei wird der vom Steueramt als zu tief eingeschätzte Mietzins auf das Marktniveau oder mindestens auf den Eigenmietwert angehoben. Die Differenz zwischen dem bezahlten Mietzins und dem Marktwert würde als zusätzlicher Vermögensertrag qualifiziert und beim Vermieter als Einkommen besteuert, obwohl gar kein Geldfluss vorliegt. Das Steueramt nimmt in diesem Fall eine Steuerumgehung an.

In gewissen Fällen muss auch mit der Erhebung von Schenkungssteuern gerechnet werden. Da Schenkungen von den Eltern an die Kinder aber in den allermeisten Kantonen steuerbefreit sind, ist dieses Risiko überschaubar und nur für andere Verwandtschaftsverhältnisse ein Thema.

Gerichtspraxis

Aufgrund der aktuellen Praxis des Bundesgerichts sollte ein Vorzugsmietzins in der Höhe von mehr als 50 Prozent des Eigenmietwerts auf Basis der direkten Bundessteuer nie als Steuerumgehung taxiert werden. Aus Praktikabilitätsüberlegungen hat das Bundesgericht den Eigenmietwert als Vergleichsgrösse herangezogen. Wenn es aber zum Beispiel um eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus geht, wo die Marktmieten für gleich ausgestattete, an Dritte vermietete Wohnungen mit dem Vorzugsmietobjekt verglichen werden können, ist Vorsicht geboten. In einem solchen Fall ist denkbar, dass das Steueramt sich auf den einfach zu erhebenden Marktwert stützt und eine Vorzugsmiete unter 50 Prozent des Marktwertes bis zum aktuellen Eigenmietwert für die direkte Bundessteuer aufrechnet. Selbstverständlich kann der Steuerpflichtige immer den Gegenbeweis erbringen, wonach kein Missverhältnis zwischen bezahlter Miete und dem Marktwert vorliegt.

Simuliertes Mietverhältnis

Sofern der Vermieter einen Vertrag mit Nahestehenden zu einem Mietzins grösser als 50 Prozent des Eigenmietwerts der direkten Bundessteuer abschliesst, sich aber ausbedingt, die Liegenschaft trotz der Vermietung nutzen zu können (zum Beispiel als Ferienwohnung), kann das Steueramt von einem simulierten Mietvertrag ausgehen und dem Vermieter – unabhängig vom vereinbarten Mietzins – den ganzen Eigenmietwert zur Versteuerung aufrechnen.

Unterschiedliche Handhabungen in den Kantonen

Obwohl das Bundesgericht seine Rechtsprechung zwischenzeitlich präzisiert hat und eine Aufrechnung des vereinbarten Mietzinses bis zum Eigenmietwert nur zulässt, wenn die jeweiligen Mietzinseinnahmen weniger als 50 Prozent des Eigenmietwertes bei der direkten Bundessteuer betragen (zuletzt im Urteil vom 30. November 2016 / 2C_475 / 2016), gibt es Kantone, die sich nicht an diese Bundesgerichtspraxis halten.

In den Kantonen Appenzell, Nidwalden, St. Gallen und Thurgau wird gemäss Reglung in ihren Steuergesetzen immer der volle Eigenmietwert besteuert, unabhängig davon, wie hoch der unter dem Eigenmietwert liegende Mietzins vereinbart wurde. Die Kantone Graubünden und Obwalden gestatten nur dann eine Vorzugsmiete, wenn der Vorzugsmietzins höchstens 20 Prozent unter dem Eigenmietwert liegt. Es ist nicht ausgeschlossen, dass auch in anderen Kantonen von der Bundesgerichtspraxis abgewichen wird.

Schlussfolgerungen

Mietverhältnisse zwischen nahestehenden Personen sollten zum Schutz beider Parteien vorzugsweise schriftlich fixiert werden. Ein schriftlicher Mietvertrag hilft auch bei einer allfälligen Überprüfung des Mietverhältnisses durch das Steueramt. Im Weiteren sollte auf eine periodische Mietzinszahlung geachtet werden. Auch die Leistung einer Mietzinskaution unterstreicht das Vorliegen eines «ordentlichen» Mietverhältnisses. Wer auf Nummer sicher gehen will, setzt als Mietzins den aktuellen Eigenmietwert auf Basis der direkten Bundessteuer ein – allenfalls mit einem Abschlag von 20 Prozent. Aufgrund der aktuellen Bundesgerichtspraxis kann jedoch ein Vorzugsmietzins von mindestens 50 Prozent des aktuellen Eigenmietwertes auf Basis der direkten Bundessteuer vorgesehen werden. Zu beachten ist aber, dass der Eigenmietwert jährlich ansteigen kann, so dass es empfehlenswert ist, ein gewisses Polster bei der Mietzinsfestlegung einzubauen. Wenn das Mietverhältnis in einem Mehrfamilienhaus mit ähnlichen Wohnungen abgeschlossen wird, empfiehlt es sich, sich auf mindestens 50 Prozent dieser vergleichbaren Wohnungsmieten als Referenzgrösse abzustützen. Es sei der guten Ordnung halber noch erwähnt, dass die Praxis der Vorzugsmieten nicht auf Liegenschaften juristischer Personen Anwendung finden kann.